大连地税对某房地产开发有限公司的纳税评估案例

　　基本情况

　　大连市某房地产开发有限公司成立于2000年12月，注册资金3000万元，主要从事房屋开发、销售、租赁、物业管理等业务，企业所得税为查账征收。大连市中山区地税局通过系统纳税评估，发现其开发经营的某项目纳税情况异常，随即对其进行评估分析。

　　数据采集

　　2001年，该公司在大连市中山区繁华地带开发建设了一座商业城，并于2004年竣工，其建筑面积为4.1万平方米，2000多个店铺，当年销售1.5万平方米。2005年，余下2.6万平方米，1300余个店铺，成本每平方米7000元，共有18200万元记入“存货——产成品店铺”科目。同时，以每平方米每日1.8元的价格进行租赁。2005年~2007年，地方各税正常缴纳。

　　案头分析

　　经过对该公司纳税资料和财务基本数据进行深入分析，评估人员发现了以下疑点。

　　1.该公司2008年3月~7月纳税信息异常，在申报营业税栏中销售不动产营业税增加，而平时稳定的租赁业营业税减少，同时从租计价的房产税减少。是否存在销售店铺的情况？

　　2.对该公司7月《资产负债表》中“预收账款”科目的期初、期末数进行比对分析，发现该科目期末数大幅度增长，7月预收账款本期发生额为5000万元。是否有销售店铺未结转收入现象？

　　3.对该公司《利润表》进行分析时，发现财务费用大幅增加。该公司自2004年后尚未开发新项目，为何财务费用增加？

　　举证约谈

　　针对以上疑点问题，评估人员向该公司下达了《评估约谈通知书》，就有关问题进行核实。该公司财务负责人进行了如下解释。

　　1.由于企业资金紧张，把租赁到期和快要到期的店铺以每平方米13000元进行销售，共销售400余个店铺，8000平方米。把未到期但已销售的店铺租金和收到店铺部分款项记到“预收账款”科目中，因而从租计价的房产税也相应减少。

　　2.关于该公司财务费用大幅增加问题，该财务负责人说，因要开发新项目，从某银行贷款1亿元人民币，用于新开发项目。

　　实地核查

　　为了进一步核实约谈中的各项问题，2008年8月，大连市中山区地税局对该公司展开实地调查。通过查账和外围实地核查，查实了以下几方面的问题。

　　1.通过对2008年1月~7月预收账款每笔与销售合同核对，查实了该公司预收账款中有3400万元为售店铺的全款，应转为收入。2008年7月应调增营业收入3400万元。

　　2.通过查看合同条款约定，部分未到期的店铺，该公司将其租金转为房款首付，但少申报2个月的从租计价房产税192万元。

　　3.经过到土地、规划部门了解，该公司未有新的开发项目。查看往来账发现，该公司所贷1亿元款项，全部汇往异地某企业。进一步询问财务负责人，异地某企业为该公司法定代表人在异地成立的企业，与该公司未有任何关联。而该公司所承担的财务费用600万元，依据《企业所得税法》的相关规定不予扣除，应调增企业利润。

　　评估处理

　　根据约谈举证、实地核查的结果，评估人员按照税法相关规定，作出了补缴税款建议。

　　1.该公司2008年1月~7月预收账款挂账少缴营业税及附加，应补缴营业税及附加277.5万元。

　　2.该公司应预缴土地增值税68万元。

　　3.该公司应补缴2008年4月~7月房产税192万元。

　　4.确定该公司重新调增应纳税所得额为2240万元，应补缴企业所得税560万元。

　　（本案例由大连市中山区地税局提供）

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